量价向好美楼市现复苏曙光

美国全国房地产经纪人协会21日公布的报告显示，美国旧房销售量在今年2月份较1月下滑0.9%，不过仍达到2010年5月以来第二高，且房价出现15个月以来首次同比上升，显示楼市稳步好转。但市场人士指出，就业市场能否持续回暖成疑，房贷利率走高，海外置业者比重无显著提高，因此楼市复苏根基尚不稳定。

楼市数据量价齐向好

报告显示，2月份，美国旧房销售量经季节调整按年率计算为459万套，环比下降0.9%，但比去年同期上升8.8%。2月份，美国各类旧房销售中间价为每套15.66万美元，同比上涨0.3%。在美国住房市场上，旧房销售是主力军，其销售量占整个楼市销量的约九成。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•云说，随着经济复苏，美国楼市正在回暖。

对于上月销售量意外下滑，一些分析师表示，可能与闰年的数据调整有关。道琼斯新闻社调查的经济学家先前的预测显示，2月成屋销售将比前月增加1.3%至463万套。野村证券分析师扎特纳也表示，“用去年的季节性调整因素代替今年闰年的季节性调整因素，成屋销售较前月可能实际增长3.0%至477万套。”

摩根大通分析师Daniel　Silver指出，异常温暖的冬季并不是推升销售的唯一因素，在此之前，房屋销售就已出现升温趋势。

20日美国商务部公布的数据显示，2月房屋建筑许可升至近三年半高点。23日将公布的2月新屋销售量预计将增加。

长期处理美国楼市投资中法务的康飞集团总裁周政宏对《经济参考报》记者说，购房者恐慌情绪正在消减，因为房价基本已跌至心理的安全边界。“很多跌幅过半的房产，如果现在出手购买，即便再跌10%也是投资者可以承受的。但从目前形势看楼市价格基本见底。”

止赎房屋销售或高增长

尽管美国楼市一段时间因“机器人签署”止赎文件的丑闻而让人担忧，但目前来看，该领域的交易正在为美国楼市企稳加码。

RealtyTrac的最新报告显示，2011年，有90.7万套进入止赎程序或被银行收回的物业被出售给第三方。其中，2011年第四季度止赎物业的销售占美国所有房屋销量的1/4，高于此前一个季度的1/5。

RealtyTrac首席执行官布兰登•摩尔表示：“我们预期止赎相关的销售量在2012年将会有所增加，特别是止赎预售量。”

房利美和房地美近期推出的整批出售2500套止赎物业的实验性计划，极大地吸引了投资者。投资者对止赎物业的兴趣有所升温，房产中介公司的报告显示，加利福尼亚州和内华达州的部分地区出现了抢购，这些地区的止赎物业供应因银行放缓止赎进程而数量有限。

楼市复苏障碍依旧存在

但是，美国楼市的复苏之路将不会很平坦。房地产经纪人指出，劳动力市场需要大力提振，银行必须放宽放贷条件，才能给房地产市场带来决定性的复苏。

Madden不动产投资的主管霍克伯格指出，就业岗位增加在最近几个月已有所升温，过去三个月合计增加73.4万个，但失业率仍高达8.3%。

按揭贷款利率最近几周攀升也令楼市走向充满不确定性。30年期定期按揭贷款利率上周升高13个基点，平均利率达到4.19%。据统计，银行的放贷条件每月导致大约1/3的房贷合约被撤销。

各地楼市复苏也呈现出不均衡状况，2月份，东北部和西部地区销量大幅下滑，中西部和南部地区销量增加。

2月份，待售成屋数量增至243万套，若依目前的销售速度，需要6个多月才能售罄。此外，随着春季售房潮的到来，未来数月成屋库存量可能继续攀升。

另外，有能力助阵楼市的海外投资者没有大幅进军美国楼市的明显迹象。周政宏说：“海外购房者虽然表现出极大的抄底兴趣，但目前比重不到美国楼市的10%，尚难被寄予提振楼市的重任。”（闫磊）

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